Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) İdare Şurası Lideri Prof. Dr. Hüseyin Altaş, 2018’de AVM’lerde yabancı yatırım oranın yüzde 30’du şu anda yüzde 18’lere düştüğünü vurgulayarak “Hukuki güvenlik olmaması, çok fazla ve sık düzenleme yapılıyor olması nedeniyle yabancı yatırımcı kaçıyor. Bu halde devem ederse yabancı yatırım ölçüsü daha da azaltır” dedi.
AVM’lerdeki ortak alan sarfiyatının yüzde 55’ini AVM işletmecilerinin cebinden sübvanse etmek zorunda kaldığını, kira gelirlerinin de günden güne eridiğini kaydeden Altaş, “Bu başlı başına AVM’leri öldüren bir konu” dedi. Prof. Dr. Hüseyin Altaş ile bölümdeki son gelişmeleri konuştuk.
– Yılın sonuna geldik, alışveriş merkezlerinde işler nasıl gidiyor?
Perakende kesimi pandemi devrinde ABD ve Avrupa’dan daha yeterli bir devir yaşadı. Zira kapalı oldukları periyotta biz onlardan kira almadık. Sonrasında önemli indirimler yaptık, onlar yaşasınlar dedik. Lakin hayat olağana döndüğünde cirolarda önemli artışlar oldu, hatta perakendecinin enflasyondan arındırılmış haliyle bile yüzde 30-40 seviyesinde ciro artışı var. Biz perakendeciden beklerdik ki dönüp bize desin ki cirolar arttı, biz ciro kaçırmıyoruz. Sabit kira artı ciro mutabakatlarımız var cirodan da size şu kadar ödeme yapıyoruz desinler.
CEBİMİZDEN ÖDÜYORUZ
– Perakendeciler ciro mu kaçırıyor yani?
Bir orta yalnızca “Ciro kirası alınsın” diye bağırıyorlardı. Erzurum’da sabit kira alınan bir AVM var, tıpkı markanın bir de İstanbul’da ciro kirası ödediği mağazası var. İstanbul’daki müşterisine Erzurum’daki fişten veriyor. Göz nazaran göre ciro kaçırıyor. Keşke herkes dürüst olsa da ben de cirodan kira alsam. Dünyanın her yerinde sabit kiraya ek cirodan ortalama yüzde 14-15 hisse ödenir. Bizde bu oran yüzde 8.5. Tamam ciro kirasına geçelim de ciroyu dürüstçe nasıl belirleyeceğiz.
– Ortak alan sarfiyatıyla ilgili üç ay evvel bir düzenleme yapıldı. Sizi mutlu etmedi düzenleme neden?
Perakendeci popülist davranıyor. Biz ne yaparsak yapalım sesimizi duyuramadık. Biz 446 AVM’yiz başka tarafta 100 bin perakendeci var, onların sesi daha çok çıkıyor.
2016’da ortak alan masraflarıyla ilgili yönetmelik çıktığında AVM’ler ortak alan masraflarının yüzde 72’sini alabiliyorlardı. Yüzde 28’ini biz cebimizden ödüyorduk. Pazarlama reklam masraflarını artık biz ödemek durumundayız, Ağustos 2022’deki kararla bizim sarfiyatların yüzde 55’ini cebimizden harcamamız gerekiyor. AVM yatırımcısının katlandığı maliyet artıyor.
KİRA KUR MUHAFAZALI OLSUN
– Kiralar ne durumda?
AVM’lerin kira gelirleri son beş yıldır düşüyor. 2018’de dövizle kiralama yasağı geldi. EY ile hazırladığımız rapora nazaran o günden bugüne dövizle kiralama yapsaydık yüzde 282 kira artışı yapmamız gerekiyormuş. 2020’de ÜFE uygulaması vardı sonra TÜFE 12 aylık uygulamaya döndürdüler. ÜFE uygulansaydı yüzde 200 civarında kira artışı olması gerekiyordu. TÜFE yıllık olsaydı yüzde 165 kira artışı yapılacaktı. Lakin TÜFE 12 aylık olduğu için yüzde 114 kira artışı yapmışım. Bizim kiralar aslında gerçek bazda yüzde 60 erimiş. Şu anda enflasyonist ortamda cirolar önemli artıyor. Bana bir perakendeci gösterin ki geçen yıl 100 TL’ye sattığı tişörtü bugün 250 TL’nin altında satabilsin. Lakin ben kiracıma yüzde 50 artırım yapabiliyorum.
Dövizle kira yasaklandı fakat bizim yüksek ölçüde dövizle olan borçlarımız TL’ye çevrilmedi. Gelirimiz TL ödemelerimiz döviz bazlı. Oyun oynanırken kural değişti. Kirayı bari kur muhafazalı üzere yap. Bize bir endeks koy bizim de kira gelirimiz erimesin.
GERİ DÖNÜŞ MÜHLETİ 100 YIL
– Şu an AVM yatırımcısı ziyanda mı?
Bugün perakendeci yaptığı yatırımı 3-4 yılda alabiliyor. Evvelce AVM yatırımları yaklaşık 15 yılda geri dönüyordu. Şu andaki AVM yatırımlarında bu yatırımın geri dönüşü 50-60 yılı buluyor. Eski borçları yapılandıranlarda ise 80-100 yıla kadar çıkıyor. Bu ziyan. Ömür yetmez bu kadar beklemeye, öyleyse niçin yapayım bu yatırımı.
60-70’İ BANKALARA GEÇEBİLİR
– Yakın vakitte AYD lider yardımcısı 60-70 AVM’nin bankalara geçtiğini söyledi, nedir durum, sahiden borç karşılığında AVM’ler bankalara geçiyor mu?
Bankalara toplam borç 12 milyar dolar. AVM sahiplerinin birçoklarının öteki faaliyet alanları var. Bu borçları bir halde yüzdürüyorlar. Geçen yıl bankaların eline geçen AVM sayısı 4. Şu anda yapılandırma ve öteki alandan destek yapılmazsa 60-70 tane daha AVM bankalara geçebilir.
– Bankalar yapılandırmaya yanaşmıyor mu?
Yüklü ölçüde döviz borcunun TL’ye dönderilmesi için bankaların BDDK ve Merkez Bankası’ndan müsaade alması gerekiyor. O müsaadeler verilmiyor.
– Geçen ay sıkıntılarınız için Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ile görüştünüz. Tahlile dönük bir adım bekliyor musunuz?
Açıkçası borçlarla ilgili bir düzenleme beklemiyorum. Lakin biz kederlerimizi anlatmaya devam ediyoruz. Bizim asıl beklentimiz Avrupa’da ABD’de uygulandığı üzere ticari gayrimenkul kira rejimiyle toplumsal konut kira rejiminin ayrıştırılmasıdır. Ticari gayrimenkulde taraflar kira serbestisiyle kirayı kendileri belirliyor.
– Şu anda AVM’de olmak bir marka için daha avantajlı duruma geldi?
Evet o denli. En düzgün alışveriş caddesinde 100 m2 dükkânda x markası 500 bin lira ciro yapıyorsa ortalama bir AVM’de birebir marka iki katı ciro yapıyor. Bunun sebebi bizim orayı işletme olarak görmemiz. Oraya yatırım yapmamız.
Kiralar ucuz kaldığı için artık gelen markalar çıkmak istemiyor AVM’den. AVM’lerde doluluk yüksek lakin verimli mi? Bizim açımızdan hayır.
YABANCI HİSSESİ YÜZDE 18’E DÜŞTÜ
– AVM’lerde yabancı yatırımcı oranı ne seviyede?
2018’de AVM’lerde yabancı yatırım oranı yüzde 30’du, şu anda yüzde 18’lere düştü. Günden güne azalıyor. Bakan’a şunu söz ettim; hâlâ bizde önemli AVM potansiyeli var, AVM olmayan 15 ilimiz var, bu düzenlemelerle artık bu alana hiçbir biçimde yeni yatırım yapılmaz dedim. Bu formda devam ederse yabancı yatırım ölçüsü daha da azaltır.
– Yatırım azaltmasının ana nedeni ne?
Hukuki güvenlik yok. Çok fazla ve sık düzenleme yapılıyor. Yabancı yatırımcı bunları görünce kaçıyor. Zira diyor hesap kitap yapıyorum, yatırım yapıyorum sonra kural değişiyor, o nedenle yatırımdan vazgeçiyor. Bankalar dövizle kira varken kira gelirini bir teminat olarak görüyordu. Artık TL kontratları teminat olarak görmüyor. Bankalar şu anda AVM’lere fizibilite yapıp kredi vermiyorlar.
– AVM ziyaretçi sayısı grafiği nasıl?
446 AVM var. Direkt 500 bin, dolaylı 2.2 milyon kişilik istihdam sağlıyoruz. Eylül 2022 dataları bir evvelki yılın tıpkı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 15.4’lük bir artış ile 82 puana yükseldi. AVM girişlerinde 2019 pandemi öncesine yeni geldik. AVM’lere günlük 6.5 milyon kişi giriyor. Pandemi olmasaydı bu sayı 7.5 milyona çıkabilirdi.